NOVITA’ SULLE LOCAZIONI BREVI DAL 2024
Dopo i chiarimenti con la circolare delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n 10 del 10 maggio scorso con i chiarimenti sulle novità recentemente introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (art. 1 c. 63 della Legge 213/2023) sulla tassazione con cedolare secca delle locazioni brevi, apportando alcune modifiche al regime fiscale delle locazioni brevi (art. 4 del D.L. n. 50/2017).
Le novità sono due: 1) incremento dell’aliquota di tassazione al 26% dal 1.01.2024 per il “secondo” immobile in regime di cedolare secca, a prescindere dalla percezione e dalla data del contratto; 2) sulla ritenuta applicabile e sugli adempimenti in presenza di intermediari.
Definizione di locazione breve
Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di unità abitative posti in essere da persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa e di durata complessiva inferiore a 30 giorni (anche tra le stesse parti), inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Dal periodo d’imposta 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo alle locazioni di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta; oltre le quattro unità la tassazione è in regime d’impresa, con apertura di partita Iva.
Incremento dell’aliquota al 26%
Con la modifica del co. 2 dell’art. 4 del D.L. 50/2027, dal 2024 le aliquote della cedolare secca per i soli contratti in locazione breve rimane ridotta al 21% per un solo immobile individuato dal contribuente, mentre sale al 26% (in luogo del 21% applicabile fino al 2023) per gli altri immobili oltre il primo.
La modifica non riguarda le locazioni di immobili abitativi diverse da quelle brevi per le quali continua ad applicarsi l’aliquota della cedolare secca del 21% (10% in caso di contratti a canone concordato).
L’Agenzia delle Entrate conferma che l’individuazione dell’unità immobiliare che può fruire ancora della minor aliquota del 21% dovrà avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di interesse. Questo significa che il dichiarante potrà decidere di anno in anno per quale unità immobiliare assoggettare i relativi canoni all’aliquota agevolata del 21% e quali al 26%.
Ritenuta sulle attività degli intermediari
Con la modifica del co. 5 dell’art. 4 del D.L. 50/2027, agli obblighi in capo agli intermediari (agenti immobiliari/gestori di portali telematici di intermediazione immobiliare) laddove incassano i canoni dei contratti di locazione o intervengano, comunque, nel loro pagamento, ai fini dell’applicazione della ritenuta, l’aliquota rimane del 21% (scomputabile dalla cedolare secca o dall’Irpef) è sempre operata a titolo d’acconto (e non più d’imposta in presenza di cedolare secca).
Il versamento della ritenuta deve avvenire entro il 16 del mese successivo con il codice tributo 1919, con la certificazione a mezzo della CU e la presentazione del 770, indipendentemente che operino con mandato “con rappresentanza” o “senza rappresentanza”.
La Legge di bilancio 2024 non ha modificato l’aliquota della ritenuta, che rimane, pertanto, invariata nella misura del 21%, che si considera sempre a titolo d’acconto (fino al 31/12/2023 la ritenuta si riteneva operata a titolo d’imposta in caso di opzione per la cedolare secca o a titolo d’acconto in caso di applicazione dell’Irpef ordinaria.
Per gli intermediari non residenti (agenti immobiliari/gestori di portali telematici di intermediazione immobiliare) sono state introdotte nuove disposizioni a cui sono tenuti i portali telematici, per adeguare la disciplina nazionale alla sentenza della Corte UE 22/12/2022, causa C-83/21 (c.d. “Sentenza Airbnb”), con conseguente modifica del co. 5-bis dell’art. 4 del D.L. 50/2017.
Codice CIN obbligatorio dal 1° settembre 2024
Dal 1° settembre sarà operativo il portale del Ministero del Turismo che consente di ottenere l’assegnazione del CIN: il Codice Identificativo Nazionale che dovrà essere richiesto per ogni unità immobiliare a uso abitativo destinata alla locazione per finalità turistiche e alle locazioni brevi e per le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extra-alberghiere.
Per ottenere il CIN, il locatore o titolare della struttura dovrà attestare la destinazione dell’unità immobiliare, la sua conformità catastale e la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.
La mancata esposizione del CIN all’esterno dello stabile è punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione. Identica sanzione pecuniaria, accompagnata dall’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato, è prevista in caso di mancata indicazione del CIN negli annunci.
Quando l’attività è esercitata in forma imprenditoriale, è sanzionata sia l’assenza dei requisiti di sicurezza prescritti dalla normativa statale e regionale vigente, che la mancata presentazione della SCIA. Quest’ultima è punita con la sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
In ogni caso, la mancanza dei dispositivi per la rilevazione di gas nonché di estintori è punita con la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.
20/05/2024